Preduzeće Regionalni vodovod Crnogorsko primorje prošle godine ostvarilo je rekordni prihod od 9,5 miliona eura, i isporučilo 12 miliona kubika vode crnogorskom primorju.
O poslovanju preduzeća u minulom periodu, predloženim zakonskim izmjenama, što one znače građane, hotelijere, da li se novim rješenjem uspostavlja i snažniji mehanizam kontrole, u smislu legalizacije objekata, upis u katastar nepokretnosti, što podrazumijeva kreditni aranžman Evropske banke za obnovu i razvoj vrijedan 12 miliona eura i drugim temama, za Biznis.me govorio je doskorašnji predsjednik Odbora direktora Regionalni vodovod Crnogorsko primorje, Zoranom Lakušićem.
Intervju prenosimo integralno.
Biznis.me: Što donosi Predlog izmjena Zakona o regionalnom vodosnabdijevanju Crnogorskog primorja?
Z. Lakušić: Predlog izmjena Zakona o regionalnom vodosnabdijevanju Crnogorskog primorja prvenstveno donosi dugoročnu finansijsku stabilnost Regionalnog vodovoda i stvara uslove za uredno servisiranje kreditnih obaveza koje proizlaze iz realizacije velikih infrastrukturnih projekata. Najvažnija novina je produženje važenja posebne naknade do 31. decembra 2034. godine, jer je upravo za taj period vezana otplata kredita Evropske banke za obnovu i razvoj (EBRD) za drugu fazu regionalnog vodovodnog sistema. Time se obezbjeđuje stabilan i održiv model finansiranja Regionalnog vodovoda, bez dodatnog opterećenja državnog budžeta i budžeta primorskih opština.
Važno je naglasiti da se visina naknade za kondo hotele sa pet zvjezdica ne mijenja i da oni, kao i do sada, plaćaju naknadu po stopi od 0,5 odsto, dok klasični hoteli sa pet zvjezdica ostaju oslobođeni plaćanja ove naknade.Novina je što se po prvi put izričito prepoznaju i hoteli po mješovitom modelu poslovanja, čime se otklanja prostor za različita tumačenja i uspostavljaju jasnija pravila u ovoj oblasti. Hoteli koji funkcionišu po mješovitom modelu (gdje se dio smještajnih jedinica prodaje na tržištu) gube pravo na oslobađanje od naknade i prelaze u kategoriju plaćanja od 0,5 odsto od vrijednosti investicije.
Za kondo i mješovite hotele uvodi se kontrola. Investitor više ne može prevesti i uknjižiti prodate apartmane na ime pojedinačnih kupaca u katastru nekretnina dok ne dostavi zvaničan dokaz da je Regionalnom vodovodu uplaćena kompletna naknada. Veliki klasični hoteli ostaju zaštićeni, dok se kondo i mješovitim hotelima onemogućava da pod maskom elitnog turizma grade i prodaju stanove bez plaćanja doprinosa za infrastrukturu Crnogorskog primorja.
Biznis.me: Prvi put se jasno definišu i hoteli po mješovitom modelu poslovanja. Da li će tim modelom biti smanjen prostor za različita tumačenja i zaobilaženje zakonskih obaveza?
Z. Lakušić: Zakon o regionalnom vodosnabdijevanju iz 2018. godine jasno je propisivao da kondo hoteli sa pet zvjezdica plaćaju naknadu od 0,5 odsto, dok su klasični hoteli sa pet zvjezdica bili oslobođeni te obaveze. Međutim, u međuvremenu je kroz propise iz oblasti turizma prepoznat i hotel po mješovitom modelu poslovanja, koji predstavlja kombinaciju hotelske i stambene funkcije. Taj model nije bio izričito pomenut u Zakonu o regionalnom vodosnabdijevanju, pa se postavljalo pitanje kako ga tretirati prilikom obračuna naknade. Upravo zato se novim izmjenama zakona prvi put jasno definiše i hotel po mješovitom modelu poslovanja i propisuje da i on podliježe plaćanju naknade od 0,5 odsto. Time se uklanja mogućnost različitih tumačenja i zatvara prostor za izbjegavanje zakonskih obaveza.
Biznis.me: Da li će zakon biti usklađen sa propisima iz oblasti izgradnje objekata, legalizacije i turizma, kako bi se ojačali mehanizmi kontrole i unaprjeđenja pravne sigurnosti?
Z. Lakušić: Suština ovih izmjena jeste očuvanje finansijske održivosti Regionalnog vodovoda, zaštita javnih prihoda i stvaranje uslova za nastavak razvoja sistema koji obezbjeđuje sigurno i uredno vodosnabdijevanje Crnogorskog primorja. Zakon donosi i znatno snažnije mehanizme kontrole, jer se direktno usklađuje sa propisima iz oblasti izgradnje objekata, legalizacije bespravnih objekata i evidencije nepokretnosti. Zamjenom termina „neformalni objekti“ terminom „bespravni objekti“ postiže se puna usklađenost sa važećim zakonodavstvom i dodatno jača institucionalna povezanost između postupaka legalizacije, evidencije nepokretnosti i obaveza prema Regionalnom vodovodu. Na taj način uspostavlja se mnogo efikasnija saradnja između Regionalnog vodovoda, Uprave za nekretnine i drugih nadležnih institucija.
Biznis.me: Što to znači za objekte koji nijesu izmirili zakonom propisane obaveze prema Regionalnom vodovodu?
Z. Lakušić: To znači da više neće moći nesmetano da završavaju postupke legalizacije i upisa u katastar, što značajno smanjuje prostor za izbjegavanje zakonskih obaveza i jača zaštitu javnih prihoda. Istovremeno, povećava se pravna sigurnost i uspostavlja pravedniji odnos prema svim investitorima koji svoje obaveze uredno izvršavaju. Ozbiljne i odgovorne investitore ove izmjene ne mogu obeshrabriti, jer je plaćanje infrastrukturnih naknada standardna praksa u svim uređenim evropskim državama.
Suština ovog zakona nije stvaranje novih opterećenja, već uspostavljanje reda, jednakih pravila za sve i zaštita javnog interesa. Time se stvaraju zdraviji temelji za održivi razvoj Crnogorskog primorja i šalje jasna poruka da korišćenje javne infrastrukture podrazumijeva i odgovornost prema državi.
Biznis.me: Prije tri godine, tada ste bili na čelu Odbora Regionalnog vodovoda, ukazivali ste na velike nedostatke postojećeg zakonskog okvira, zašto ništa nije preduzimano, i kolika je šteta zbog toga?
Z. Lakušić: Još 2023. godine, kao predsjednik Odbora direktora Regionalnog vodovoda Crnogorsko primorje, javno sam ukazivao na ozbiljne probleme u primjeni tadašnjeg zakonskog okvira i pokrenuo smo inicijativu za njegove izmjene. Smatrali smo da postojeća rješenja nijesu u dovoljnoj mjeri štitila javni interes niti obezbjeđivala dugoročno održiv model finansiranja Regionalnog vodovoda. Problem nije bio u samom postojanju zakonskih rješenja, već u njihovom zaobilaženju i nedovoljno efikasnim mehanizmima kontrole. Takva praksa omogućavala je ostvarivanje određenih pogodnosti na štetu javnih prihoda, zbog čega su Regionalni vodovod i lokalne samouprave trpjeli značajne finansijske posljedice.
Prema zvaničnim podacima, Regionalni vodovod je po osnovu tada važećih zakonskih olakšica u periodu od 2018. do kraja oktobra 2022. godine ostvario manje prihode od 5,25 miliona eura. Upravo zbog toga smo 2023. godine predložili ukidanje svih olakšica i uvođenje jedinstvene stope od jedan odsto za sve investitore, smatrajući da svi koji koriste infrastrukturu Regionalnog vodovoda treba da imaju jednake obaveze prema sistemu. Vjerovali smo da bi takvo rješenje obezbijedilo veće prihode za Regionalni vodovod i lokalne samouprave, veću finansijsku održivost sistema i potpunu jednakost investitora pred zakonom.
Sadašnje izmjene predstavljaju jedan korak naprijed. Iako nijesu prihvaćena sva rješenja koja smo predlagali 2023. godine, ovim izmjenama djelimično se otklanjaju uočeni problemi, sužava prostor za zaobilaženje zakonskih obaveza, jača finansijska održivost Regionalnog vodovoda i štite prihodi lokalnih samouprava.
Biznis.me: Da li su od te nedorečenosti koristi imali investitori, i koji?
Z. Lakušić: Smatram da su investitori imali korist od načina na koji je postojeći zakonski okvir primjenjivan u praksi. Pronalazili su rupe u zakonu koju su godinama koristili na Crnogorskom primorju da bi izbjegli plaćanje milionskih naknada državi, a u praksi ostvarili ogroman profit. Suština problema bila je u tome što je postojao prostor za zaobilaženje zakona i ostvarivanje pogodnosti koje nijesu bile u skladu sa njegovim osnovnim ciljem, zaštitom javnog interesa i javnih prihoda.
Biznis.me: Gdje je bio najveći problem?
Z. Lakušić: Poseban problem odnosio se na kondo hotele. U praksi su se formalno vodili kao turistički kapaciteti, dok su se hotelski apartmani nakon izgradnje prodavali pojedinačnim kupcima i knjižili kao stambene jedinice. Time se stvarao nesklad između formalnog statusa objekta i njegove stvarne ekonomske funkcije. Drugim riječima, pojedini investitori ostvarivali su pogodnosti predviđene za turističke objekte, dok je dio objekata faktički funkcionisao kao tržište stambenih nekretnina.
Suština problema bila je u tome što je postojeći zakonski okvir ostavljao prostor za različita tumačenja i izbjegavanje pune primjene zakonom propisanih obaveza. U praksi su pojedini investitori koristili razliku između kondo i mješovitih hotela kako bi ostvarili povoljniji finansijski tretman.
Biznis.me: Kako su se u takvoj zakonskoj nedorečenosti ponašali vlasnici velikih hotela?
Z. Lakušić: Za razliku od kondo hotela, hoteli visoke kategorije po mješovitom modelu poslovanja koristili su zakonske nedorečenosti kako bi izbjegli plaćanje naknade. Oni su se formalno prijavljivali kao klasični hoteli sa 5 zvjezdica (stopa 0,0 odsto), a u praksi su funkcionisali kao mješoviti objekti čije su smještajne jedinice prodavali pojedinačnim kupcima na tržištu nekretnina.Na taj način ostvarivana je značajna finansijska korist za investitore, dok su prihodi Regionalnog vodovoda i lokalnih samouprava bili umanjeni. Ako objekat u stvarnosti prestane da funkcioniše kao hotel i postane obična stambena zgrada, to znači da je investitor izbjegao plaćanje naknade koja iznosi jedan odsto od vrijednosti investicije, što često dostiže iznose od nekoliko stotina hiljada eura po objektu.
Ti objekti troše ogromne količine vode kao i svaka druga stambena zgrada, ali investitor za njihovu izgradnju i priključak na mrežu nije platio adekvatan doprinos sistemu. Ova situacija pokazuje da su investitori gradili klasične zgrade sa stanovima za prodaju, ali su ih lažno „pakovali” i registrovali kao luksuzne hotele kako bi prevarili sistem i izbjegli plaćanje poreza i naknada.”
Biznis.me: Da li je Uprava za nekretnine provjeravala da li investitori plaćaju naknadu Regionalnom vodovodu?
Z. Lakušić: Čak i tamo gdje je postojala obaveza plaćanja, investitori su uspijevali da zaobiđu sistem jer Uprava za nekretnine (katastar) nije imala izričitu zakonsku obavezu da provjerava da li je investitor platio naknadu Regionalnom vodovodu prije nego što dopusti uknjižbu i prodaju pojedinačnih kondo apartmana novim kupcima kao stambenu jedinicu. Novim zakonskim rješenjem put se jasno definišu i hoteli po mješovitom modelu poslovanja, čime se uspostavljaju preciznija pravila i obezbjeđuje da svi koji koriste javnu infrastrukturu imaju i odgovarajuće obaveze prema sistemu. Smatram da je to važan korak ka zaštiti javnog interesa, jačanju finansijske održivosti Regionalnog vodovoda i zaštiti prihoda lokalnih samouprava.
Biznis.me: Da li se novim rješenjem uspostavlja i snažniji mehanizam kontrole, u smislu legalizacije objekata, upis u katastar nepokretnosti……?
Z. Lakušić: Da. Uspostavlja se snažniji mehanizam kontrole. Posebno je značajno usklađivanje sa Zakonom o legalizaciji bespravnih objekata, Zakonom o izgradnji objekata i drugim relevantnim propisima, čime se jača povezanost između postupaka legalizacije, evidencije nepokretnosti i obaveza prema Regionalnom vodovodu.
Posebno je značajno što se termin „neformalni objekat“ zamjenjuje terminom „bespravni objekat“, čime se postiže puna usklađenost sa važećim zakonodavstvom iz oblasti legalizacije. Na taj način stvaraju se uslovi za dosljedniju primjenu propisa i efikasniju zaštitu javnih prihoda.U praksi to znači da postupci legalizacije i upisa u katastar više neće moći da se vode odvojeno od obaveza prema Regionalnom vodovodu. Investitori i vlasnici objekata moraće da izmire zakonom propisane obaveze kako bi nesmetano završili postupke legalizacije i upisa nepokretnosti. Time se značajno smanjuje prostor za izbjegavanje zakonskih obaveza, jača pravna sigurnost i obezbjeđuje pravedniji odnos prema svim korisnicima infrastrukture.
Do sada su investitori registrovali objekte pod privremenom šifrom „kondo hotela sa 5 zvjezdica“), a potom su apartmane u katastru pojedinačno upisivali i prodavali kao privatne stanove. Novo rješenje obavezuje katastar da provjeri status plaćanja naknada prije promjene statusa i uknjižbe.
Ono što je posebno važno jeste da ovim izmjenama državne institucije, lokalne samouprave, Uprava za nekretnine i Regionalni vodovod djeluju kao povezan i usklađen sistem. Na taj način zatvara se prostor za različita tumačenja i izbjegavanje obaveza, a istovremeno se jača zaštita javnog interesa i finansijska održivost sistema regionalnog vodosnabdijevanja.
Biznis.me: Kolika je cijena kubika vode koju Regionalni vodovod isporučuje lokalnim vodovodima, i od kada ta cijena nije korigovana?
Z. Lakušić: Cijena kubnog metra vode koju Regionalni vodovod isporučuje lokalnim vodovodnim preduzećima iznosi 0,40 eura za kontinuiranu isporuku tokom cijele godine. Za sezonsku isporuku cijena je 0,56 eura po kubiku za period duži od šest mjeseci, odnosno 0,79 eura za period od tri do šest mjeseci.
Posebno je značajno da Regionalni vodovod gotovo osam godina nije vršio korekciju cijene vode prema lokalnim vodovodima, uprkos značajnom rastu troškova poslovanja. Jedina korekcija izvršena je 1. januara 2024. godine, kada je cijena povećana sa 0,37 na 0,40 eura po kubiku, odnosno za svega tri centa ili oko 8,1 odsto.
Ta minimalna korekcija omogućila je očuvanje finansijske stabilnosti sistema, uredno održavanje infrastrukture i nastavak razvojnih projekata od značaja za Crnogorsko primorje, uz minimalan uticaj na krajnje račune građana.
Biznis.me: Da li je to cijena koju građani plaćaju lokalnim vodovodima?
Z. Lakušić: Veoma je važno naglasiti da cijena od 0,40 eura po kubnom metru nije cijena koju plaćaju građani, već cijena po kojoj Regionalni vodovod isporučuje vodu lokalnim vodovodnim preduzećima. Regionalni vodovod zahvata, prerađuje, transportuje i isporučuje vodu lokalnim vodovodima, dok lokalna vodovodna preduzeća vrše distribuciju do domaćinstava i privrede, održavaju lokalnu mrežu i snose troškove funkcionisanja svojih sistema.
Zbog toga se konačna cijena koju građani plaćaju formira na osnovu više elemenata i razlikuje se od opštine do opštine. Drugim riječima, cijena od 0,40 eura predstavlja cijenu vode koju lokalni vodovodi preuzimaju od Regionalnog vodovoda, dok računi koje građani plaćaju uključuju i troškove distribucije, održavanja mreže i ostale troškove poslovanja lokalnih vodovodnih preduzeća.
Biznis.me:Kao predsjednik Odbora direktora Regionalnog vodovoda Crnogorsko primorje smijenjeni ste u trenutku kada je preduzeće postizalo najbolje finansijske i poslovne rezultate. Koje bi Vi izdvojili?
Z. Lakušić: Kada sam 2021. godine preuzeo odgovornost za upravljanje Regionalnim vodovodom Crnogorsko primorje, zatekao sam preduzeće koje je poslovalo sa gubitkom od približno 200 hiljada eura i bilo suočeno sa ozbiljnim finansijskim, tehničkim i razvojnim izazovima. Nakon gotovo pet godina rada, mandat sam završio sa osjećajem profesionalnog ponosa, ostavljajući Regionalni vodovod finansijski stabilnijim, organizaciono snažnijim i razvojno spremnijim nego što je bio u trenutku kada sam preuzeo odgovornost za njegovo upravljanje.
Posebno sam ponosan na rezultate ostvarene u 2025. godini. Regionalni vodovod ostvario je rekordne prihode od oko 9,5 miliona eura, neto dobit veću od 1,5 miliona eura i isporučio više od 12 miliona kubika vode Crnogorskom primorju, uz činjenicu da tokom cijele godine nije bilo nijednog prekida u vodosnabdijevanju. Od preduzeća koje je 2021. godine poslovalo sa gubitkom od oko 200 hiljada eura došli smo do neto dobiti veće od 1,5 miliona eura, uz gotovo tri miliona eura raspoložive gotovine na računu. To najbolje govori o stepenu finansijske konsolidacije, odgovornog upravljanja i uspješno sprovedene poslovne politike.
Biznis.me: Skrenuli ste pažnju javnosti na problem eksploatacije šljunka iz korita rijeke Morača što je direktno povezano sa ugrožavanjem izvorišta Bolje sestre i ozbiljne prijetnje da crnogorso primorje bude bez vode u ljetnjim mjesecima. Da li je ta Vaša odlučnost nekom bila smetnja?
Z. Lakušić: U trenutku kada je postojala realna opasnost da primorje tokom ljetnjih mjeseci ostane bez dovoljnih količina vode, nijesmo se povukli pred problemom, već smo ga otvorili pred javnošću i nadležnim institucijama, insistirajući na zaštiti izvorišta „Bolje sestre“, zaustavljanju devastacije korita Morače i sprečavanju daljeg ekocida izazvanog nelegalnom eksploatacijom šljunka. Posebno sam ponosan što smo uspjeli da pokrenemo institucije i skrenemo pažnju javnosti na problem koji je direktno ugrožavao jedan od najvažnijih prirodnih resursa Crne Gore. Godinama nekontrolisana eksploatacija šljunka devastirala je korito Morače i dovela do drastičnog pada izdašnosti izvorišta „Bolje sestre“. Suprotstavili smo se onome što je javnost prepoznala kao šljunkarsku mafiju, istrajali uprkos brojnim pritiscima i pokazali da javni interes mora biti iznad svakog pojedinačnog interesa.
Uprkos višestruko smanjenoj izdašnosti izvorišta u odnosu na njegove istorijske kapacitete, tokom gotovo pet godina nijedan grad na Crnogorskom primorju nije ostao bez vode u najopterećenijim ljetnjim mjesecima.
Biznis.me: Prije tri godine inicirali ste izmjenu Zakona o regionalnom vodosnabdijevanju, što su one doprinijele?
Z. Lakušić: Prvo ću naglasiti da je realizovan kapitalni projekat od strateškog značaja za budućnost Crnogorskog primorja, druga faza razvoja Regionalnog vodovoda. Izgrađen je novi cjevovod na dionici Prijevor – Lastva Grbaljska – Tivat, čime su stvoreni uslovi da se kapacitet sistema prema opštinama Tivat, Kotor i Herceg Novi poveća sa 330 na čak 750 litara vode u sekundi. Time nije riješen samo jedan infrastrukturni problem, već su postavljeni temelji dugoročne sigurnosti vodosnabdijevanja Boke Kotorske i stvoreni uslovi za njen dalji turistički i privredni razvoj.
Izuzetno značajnim smatram i činjenicu da smo još 2023. godine pokrenuli inicijativu za izmjene Zakona o regionalnom vodosnabdijevanju Crnogorskog primorja, sa ciljem zaštite javnih prihoda, unapređenja finansijske održivosti sistema i otklanjanja pravnih nedorečenosti koje su godinama stvarale probleme u praksi.
Biznis.me: Kakav je model finansiranja Regionalnog vodovoda, da li je održiv?
Z. Lakušić: Model finansiranja Regionalnog vodovoda zasniva se na dva osnovna izvora prihoda – prihodima od isporuke vode lokalnim vodovodnim preduzećima i prihodima od posebne naknade za regionalno vodosnabdijevanje. Upravo kombinacija ova dva izvora obezbjeđuje finansijsku stabilnost i dugoročnu održivost sistema.
Važno je naglasiti da Regionalni vodovod nije budžetski korisnik i da se njegovo poslovanje ne finansira iz državnog budžeta. Prihodi od prodaje vode koriste se za pokrivanje tekućih troškova funkcionisanja sistema, održavanje infrastrukture, potrošnju električne energije, nabavku opreme i redovno poslovanje.
Međutim, imajući u vidu da Regionalni vodovod upravlja infrastrukturom od strateškog značaja za Crnogorsko primorje i da istovremeno servisira značajne kreditne obaveze nastale tokom izgradnje sistema, poseban značaj ima i prihod od posebne naknade za regionalno vodosnabdijevanje. Ta sredstva obezbjeđuju uredno vraćanje kredita i stvaraju uslove za realizaciju novih razvojnih projekata.
Upravo zato je produženje važenja posebne naknade do 2034. godine od ključnog značaja. Bez tog rješenja već od 2028. godine otvorilo bi se pitanje dugoročne održivosti postojećeg modela finansiranja i sposobnosti Regionalnog vodovoda da nastavi sa investicijama i urednim servisiranjem preuzetih obaveza.
Smatram da predložene izmjene zakona stvaraju uslove za dugoročno održiv model finansiranja Regionalnog vodovoda. Time se obezbjeđuje sigurno i stabilno vodosnabdijevanje Crnogorskog primorja, nastavak razvoja sistema i realizacija važnih infrastrukturnih projekata, bez dodatnog opterećenja državnog budžeta i građana.
Biznis.me: Što podrazumijeva kreditni aranžman Evropske banke za obnovu i razvoj vrijedan 12 miliona eura?
Z. Lakušić: Kreditni aranžman sa Evropskom bankom za obnovu i razvoj (EBRD) vrijedan 12 miliona eura odnosi se na finansiranje druge faze razvoja regionalnog vodovodnog sistema, odnosno izgradnju cjevovoda na dionici Prijevor – Lastva Grbaljska – Tivat, jednog od najvažnijih infrastrukturnih projekata za budućnost Crnogorskog primorja. Riječ je o razvojnoj investiciji koja ima dugoročan značaj za stanovništvo, privredu i turizam. Istovremeno, ovaj kredit podrazumijeva uredno servisiranje obaveza, zbog čega je produženje važenja posebne naknade do 2034. godine od ključnog značaja za finansijsku stabilnost Regionalnog vodovoda.
Suštinski, ovaj projekat predstavlja ulaganje u budućnost Crnogorskog primorja, jer obezbjeđuje sigurnije i pouzdanije vodosnabdijevanje, jača kapacitete Regionalnog vodovoda i stvara uslove za dalji turistički i privredni razvoj crnogorskog primorja.
